En la Ciudad de Buenos Aires, el profesional matriculado encargado de comercializar una propiedad es el corredor inmobiliario. Los corredores inmobiliarios son profesionales con matrícula habilitante que se dedican a la intermediación en operaciones de compraventa, alquiler y otras transacciones inmobiliarias. Están legalmente autorizados para ejercer la actividad inmobiliaria y tienen conocimientos especializados en el mercado de bienes raíces.

En la Ciudad de Buenos Aires, un agente inmobiliario matriculado desempeña varios roles importantes en una operación de compraventa. Estos roles incluyen:

• Intermediario entre comprador y vendedor: El agente inmobiliario actúa como intermediario entre las partes, facilitando la comunicación y negociación entre el comprador y el vendedor.
• Búsqueda de propiedades: El agente ayuda al comprador a encontrar propiedades que se ajusten a sus necesidades y preferencias. Esto implica realizar búsquedas, visitar propiedades y proporcionar información detallada sobre las opciones disponibles en el mercado.
• Evaluación del valor de mercado: El agente inmobiliario utiliza su experiencia y conocimiento del mercado para evaluar el valor de mercado de una propiedad y asesorar al vendedor sobre un precio justo.
• Promoción de la propiedad: Para vender una propiedad, el agente inmobiliario promociona activamente la propiedad a través de diversos medios, como anuncios en línea, redes sociales y publicidad tradicional.
• Organización de visitas y presentaciones: El agente coordina las visitas de posibles compradores a la propiedad y se encarga de presentarla de manera atractiva, destacando sus características y beneficios.
• Negociación: El agente inmobiliario tiene un papel crucial en la negociación entre el comprador y el vendedor. Debe ser hábil para llegar a un acuerdo que sea aceptable para ambas partes.
• Manejo de la documentación: Durante el proceso de compraventa, el agente se encarga de gestionar la documentación necesaria, como contratos, formularios legales y otros documentos relacionados con la transacción.
• Asesoramiento legal y financiero: Aunque el agente inmobiliario no es un asesor legal o financiero, puede proporcionar orientación general sobre los aspectos legales y financieros de la transacción. Sin embargo, se recomienda que las partes consulten a profesionales especializados para obtener asesoramiento específico.
• Seguimiento postventa: Después de que se ha cerrado la venta, el agente inmobiliario puede continuar brindando asistencia en temas postventa, como la transferencia de la propiedad y la resolución de problemas que puedan surgir.

Es importante destacar que en Argentina, los agentes inmobiliarios deben estar matriculados y cumplir con ciertos requisitos legales para ejercer su profesión. Además, la legislación y las regulaciones pueden cambiar, por lo que es crucial que tanto compradores como vendedores se informen sobre los procedimientos y requisitos actuales.

CUCICBA es la sigla que corresponde al «Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires». Es el organismo encargado de la matriculación y regulación de los corredores inmobiliarios en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Argentina.

Este colegio profesional tiene como objetivo principal supervisar y regular la actividad de los corredores inmobiliarios, garantizando que cumplan con los requisitos legales y éticos necesarios para ejercer la profesión. Entre sus funciones se encuentran la emisión de matrículas, la fiscalización de la actividad inmobiliaria, y la imposición de sanciones en caso de violaciones a las normativas establecidas.

La existencia de un organismo regulador como CUCICBA ayuda a proteger los intereses de los consumidores y a mantener estándares éticos y profesionales dentro del sector inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires.

La autorización de venta que se firma con una inmobiliaria o corredor inmobiliario independiente es un contrato o mandato que el propietario de un inmueble otorga a la agencia para que esta última actúe en su nombre y representación con el objetivo de vender la propiedad. Esta autorización formaliza la relación entre el propietario y la inmobiliaria y establece los términos y condiciones bajo los cuales la agencia llevará a cabo la gestión de la venta.

Exclusiva: Cuando la autorización de venta es exclusiva, el propietario acuerda que solo una inmobiliaria, la designada en el contrato, tenga el derecho y la responsabilidad de comercializar la propiedad. Durante el período de exclusividad, el propietario se compromete a no otorgar la venta de la propiedad a otra agencia o venderla de forma directa. La agencia, a cambio, se esfuerza en promocionar y vender la propiedad con más dedicación, ya que tiene la certeza de que será la única que recibirá los honorarios en caso de concretar la venta.

No exclusiva: En este caso, el propietario tiene la libertad de otorgar la venta de la propiedad a varias agencias o intentar venderla de forma directa. La ventaja para el propietario es que su propiedad puede llegar a un público más amplio, ya que diferentes inmobiliarias pueden promocionarla simultáneamente. Sin embargo, las agencias pueden mostrar menor interés y verse desalentadas en su esfuerzo de promoción si saben que tienen posibilidades de no recuperar esa inversión (ya que el 100% de los honorarios inmobiliarios se cobran a éxito en la venta de una propiedad).

Suele seguir los siguientes pasos generales:

1. Relevamiento de la propiedad por parte de un especialista y tasación profesional del inmueble
2. Recolección de documentación (copia del título, planos, gastos de expensa e impuestos)
3. Autorización y mandato de venta a una agencia inmobiliaria
4. Realización de informe de dominio e inhibiciones de la propiedad por parte de la agencia
5. Confección de fotografías, videos y planos faltantes o complementarios
6. Publicación de la propiedad en portales inmobiliarios, redes sociales, website de la empresa y envío a bases de datos.
7. Colocación de cartel si la propiedad se encuentra en el frente y a una altura legible (acción mucho más importante de lo que se cree ya que los vecinos son de los primeros interesados en una propiedad cercana y el teléfono publicado es el de la agencia por lo que no implica ninguna situación de inseguridad para el propietarios).
8. Realización de visitas coordinadas por la agencia con los clientes.
9. Recepción de ofertas y redacción y firma de reserva ad referéndum
10. Negociación e intermediación entre partes del precio y condiciones.
11. Firma de la aceptación de la reserva final consensuada y refuerzo de reserva, seña o boleto correspondiente como contrato de partes hasta la firma de la escritura.
12. Elección del Escribano por parte del comprador, elección del lugar de firma de la operación por parte del vendedor (uso y costumbre).
13. Firma de la escritura de dominio y entrega de posesión de la propiedad al momento del pago del precio de la misma ante un escribano público. Pago de tasas, impuestos y honorarios correspondientes.

En un mercado con sobre oferta y sin acceso a crédito, la rapidez para vender una propiedad está muy relacionada con el precio inicial. Para atraer la atención de posibles compradores, se recomienda fijar el valor por debajo del 5% de la oferta comparativa. En un entorno donde la oferta supera la demanda, es crucial ajustarse a este rango para figurar en el radar de interesados. En un escenario ideal, una propiedad bien valorada puede atraer ofertas en tres meses. Fuera de estos parámetros, la tarea se vuelve más desafiante y puede llevar años. El tiempo no mejora la atractividad de la propiedad, ya que los compradores actuales tienen acceso a abundante información, incluyendo fotos, videos y detalles específicos, lo que hace esencial una estrategia de precios competitiva desde el inicio para garantizar un proceso de venta efectivo y beneficioso.

Porque cuando se publica una propiedad en venta, ya existe una demanda acumulada de personas que están buscando un inmueble de esas características, es decir que tendremos inmediatamente muchas visualizaciones a las publicaciones, consultas y visitas. Una vez que ese grupo de gente haya pasado por el inmueble sin interesarse, tendremos que esperar que nuevas personas vayan incorporándose lentamente a la búsqueda de propiedades de esas características, y sabiendo que si no se encontró un interesado en la cantidad de demanda acumulada, será mucho más difícil encontrarlo en pequeños grupos que vayan sumándose a esta demanda. En ese momento deberemos mover el precio ya que sabemos que la demanda de inmuebles de este tipo no está dispuesta a pagar el precio con el que comenzamos a publicar. Bajar el precio puede servir para que quienes ya hayan visitado la propiedad vuelvan a darle una oportunidad, así como para que un grupo de demanda acumulada por propiedades con un valor un poco más bajo la que habíamos salido, a partir de nuestra baja de precio, pasen a formar parte de la demanda interesada en nuestra propiedad. De todas formas, aunque es efectiva la baja de precio en el sentido explicado, muestra cierta debilidad para una negociación, da la sensación de que la propiedad no fué aceptada por el mercado y “quema” el inmueble como normalmente se llama en la lengua inmobiliaira. Es una solución necesaria si no se logra dar con el comprador, pero la medida óptima siempre es salir al precio correcto desde un principio y defenderlo. La experiencia dice que el precio final de venta es más alto de ese modo, que “probando” con un precio mas alto y luego ajustando y negociando.

Según la época, pero históricamente el rango de negociación sobre el precio se encuentra entre el 5% y el 10% del precio publicado. Siendo 5% la negociación de las épocas donde menos propiedades estuvieron a la venta y más compradores habían, y al revés, 10% en momentos de sobre oferta y pocos compradores. Prepárate para negociar el precio y otros términos de la venta con los compradores potenciales. Asegúrate de estar abierto/a escuchar diferentes propuestas y considerarlas porque de lo contrario perderás oportunidades de venta y con el tiempo la casa se irá “quemando” en el mercado e irás perdiendo los potenciales compradores de tu inmueble.

En Bresson Brokers tenemos un sistema de búsqueda muy optimizado donde el broker prepara al cliente una colección de las mejores propiedades que están en venta y que cumplen con las características buscadas, dentro del presupuesto del que se dispone. Este sistema, ordena las mejores 10 propiedades en orden de valor que tienen para ofrecer y de precio. Teniendo en cuenta la experiencia del agente, la transparencia actual de la información con fotos, videos, planos y datos, así como el acceso de los profesionales a bases no publicadas (compartidas entre colegas), una colección preparada por un profesional debería contar con las mejores opciones en función a la búsqueda solicitada. Una vez recorridas estas propiedades, la preferida por el cliente debería ser la mejor propiedad para comprar. Algunos agentes extienden este número a 15 propiedades, generalmente seleccionando las últimas 5 una vez visitadas las anteriores, dado el aprendizaje adquirido en las visitas sobre las preferencias y estilos del cliente. No es recomendable continuar viendo mas de 15 propiedades, hace que se pierdan las oportunidades (finalmente se decide por una que vió hace un mes y le había encantado, pero resulta que ya está reservada). Visitar inmuebles por arriba de nuestro presupuesto es también una pérdida de tiempo. Visitar inmuebles que no tienen algún elemento que para nosotros es excluyente (ej. una cochera o la cercanía a un colegio) tampoco es recomendable, porque finalmente aunque nos encante no la compraremos y nos confundiremos más aun.

A fin de tomar una buena decisión de compra, en Bresson Brokers hemos desarrollado un cuadro de decisión, que te compartimos en la pregunta siguiente.

Utilizando el cuadro de la decisión de Bresson Brokers. Se trata de un sistema que hemos desarrollado donde a partir de un documento online, compartido entre el broker y el cliente, comparamos las propiedades con las características más similares a las buscadas, dentro del presupuesto del que se dispone. A través de una comparación objetiva (poniendo un puntaje a cada inmueble, que se compone de los puntajes de cada elemento importante) y de un orden específico (se van ordenando de la que mas gustó a la que menos gustó) se termina contando con un listad de la mejor propiedad que existe en el mercado, a la número 10. En esa decena de inmuebles es donde creemos que se debe hacer la compra. Se comienza por la número 1, negociando una oferta, estudiando documentación y repitiendo visitas con personas que son parte de mi familia o amistades, para terminar de convencerme si es la opción indicada. Se puede hacer esto con las tres opciones principales y terminar reservando la que más nos convenga.

Descubrí el cuadro de la decisión de la mano de un broker de Bresson. La mejor forma de buscar, elegir y negociar la compra de propiedades en la Ciudad de Buenos Aires.

Normalmente desde el momento de la reserva se pactan entre 30 y 45 días hasta la escritura. Esto da lugar a la conformación de un refuerzo de reserva, seña o boleto (cualquiera de las tres opciones) mientras se negocian las condiciones de la operación, se entrega la documentación al escribano, se pacta el lugar y fecha de la operación y ambas partes organizan sus movimientos de dinero, sus mudanzas, otras operaciones enlazadas o cualquier situación necesaria para concretar la operación. Hay excepciones de operaciones más cortas o de operaciones que por temas de documentación necesiten más tiempo, pero el tiempo más común es de 45 días desde la reserva de la propiedad hasta el día de su escritura traslativa de dominio y entrega de llaves.

La parte vendedora deberá presentar la escritura o documento que acredite la titularidad/dominio de la propiedad y documentos personales de los propietarios (que deben estar presentes). En caso de no poder estar presente un propietario, podrá otorgar un poder ante escribano público para que otra persona pueda vender la propiedad en su nombre. 

Para esta instancia, la escritura, los vendedores deberán presentar la última liquidación de expensas, boleta de ABL y de AySA, así como cualquier servicio del inmueble. La agencia inmobiliaria solicitará un informe de dominio e inhibiciones del inmueble para saber que está en orden para su venta. El escribano también solicitará este informe con anterioridad a la firma, pero bloqueando el mismo en el registro por un corto período, de forma que no puedan haber nuevos asientos jurídicos en la escritura antes de la firma.

El informe de dominio proporciona la titularidad del inmueble y demuestra si posee algún tipo de gravamen, es decir, corrobora si tiene hipotecas, usufructos, embargos, si el inmueble está afectado al bien de familia, si levantó la inhibición o sólo fue para el efecto de la escritura. Esta documentación es emitida por el Registro de la Propiedad del Inmueble y evidencia la realidad registral, es decir, la situación relativa a los derechos inscriptos en el Registro de la Propiedad. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se solicita y expide de manera online

La elección del lugar para concretar la transacción inmobiliaria suele ser negociada y acordada entre las partes involucradas, es decir, el comprador y el vendedor. En muchos casos, se realiza en la oficina del escribano que intervendrá en la operación, ya que este profesional notarial es el encargado de formalizar la escritura traslativa de dominio y certificar la transferencia de la propiedad. Por costumbre, el lugar donde realizarán la operación inmobiliaria es mayoritariamente elegido por la parte vendedora.

La oficina del escribano proporciona un ambiente neutral y seguro para llevar a cabo la transacción, y generalmente cuenta con la infraestructura y los recursos necesarios para realizar todos los trámites legales y financieros relacionados con la compra-venta de la propiedad. Sin embargo, dependiendo de las preferencias y necesidades de las partes involucradas, la transacción también puede llevarse a cabo en otros lugares acordados mutuamente, como la sala de un banco.

En cualquier caso, es importante que el lugar donde se concrete la transacción inmobiliaria garantice la privacidad y la seguridad necesaria para ambas partes, y que estén presentes las personas relevantes para la operación, como el comprador, el vendedor y el escribano o sus representantes.