El mercado de las unidades que promedian los USD 4.000 por metro cuadrado, tanto en la Capital Federal como en el Gran Buenos Aires; sea usada o a estrenar, se caracteriza por la exigencia del comprador antes de cerrar una operación de certezas de confort y calidad de los materiales.
Mercedes Ginevra, CEO y fundadora de Ginevra International Realty resalta: “El cliente de la vivienda premium es muy minucioso en lo que pide, mira mucho las vistas y la calidad de los materiales. Antes era impensado que preguntara por la marca de las cocinas o los artefactos sanitarios, y hoy están muy informados, conocen las propuestas y tipos de productos en el mercado”.
Están los que opinan que lo exclusivo pasa más por la ubicación que por otras condiciones, como es el caso de Francisco Villamayor, fundador y CEO de Bresson Brokers: “Cuando se trata de una vivienda premium, lo más valioso es el lugar en el que está emplazado el inmueble. Es lo primordial en la demanda de alta gama. En segundo lugar, la calidad del edificio y su estilo. Definitivamente no importa el tamaño, puede ser un pequeño loft o una mega mansión, lo que lo hace exclusivo es que esté bien ubicado y que sea lindo”.
“Mira mucho las vistas y la calidad de los materiales. Antes era impensado que preguntara por la marca de las cocinas o los artefactos sanitarios, y hoy están muy informados, conocen las propuestas y tipos de productos (Mercedes Ginevra)”
Por su parte, Ezequiel Chomer, director financiero del Grupo Chomer, puntualizó: “quienes acceden a las propiedades de mayor rango de valores hacen hincapié en los amenities, además de donde esté ubicada y las prestaciones que otorgue la edificación”. Aunque muchos ponen más el acento en la seguridad del entorno.
“También a la hora de definir una operación es clave, que el propietario confíe en la empresa que emprende el inmueble, en especial, cuando la vivienda es a estrenar. Es vital que los tiempos de construcción se respeten rigurosamente, además poder ver los detalles de terminación con que se entregaran los departamentos es un plus a la hora de tomar la decisión de compra”, dijo Mariano Vega, director de Raghsa.
Radiografía de los compradores
Sobre el perfil de los que acceden a las unidades premium, Vega, puntualizó: “en el caso del sello Le Parc (levanta un inmueble junto con Criba, en Punta del Este), se caracteriza por buscar destinos exclusivos para ir de vacaciones, pero también se ha ido convirtiendo en un lugar para vivir permanente. En nuestro casi en partes iguales”.
“Algunos compran un departamento para lucirse con su círculo social, por lo tanto, prestan más atención al living, la espacialidad y las vistas. Otros priorizan la comodidad de la máster suite, quieren que sea amplia y que tenga buenos vestidores, a veces de superficies muy grandes, hemos desarrollado a pedido de los clientes vestidores de más de 30 m2, es decir del tamaño de un monoambiente”, dijo Ginevra.
Pero dentro de este grupo, se encuentran los que compran como inversión, que miran la renta y la revalorización que pueda llegar a tener el activo. “Están los que buscan resguardo de valor para sus ahorros; los que no lo miran como un negocio sino como un producto aspiracional. Quien compra lo selecto no busca un negocio, con las viviendas premium, a veces ocurre lo mismo, quieren darse el lujo de vivir en el mejor edificio”, amplió Mercedes Ginevra.
“Están los que buscan resguardo de valor para sus ahorros; los que no lo miran como un negocio sino como un producto aspiracional (Mercedes Ginevra)”
“Las restricciones a la compra de dólares no son un problema: el cliente paga todo el plan en pesos, y nosotros le entregamos un bien que cotiza en dólares. Es una forma de ahorro perdurable en el tiempo”, dijo Daniel Cohen Imach, titular de Step Developments.
Baja de precios de hasta 20 por ciento
En Puerto Madero, el barrio vip y el más joven de la Ciudad de Buenos Aires, los valores de las unidades oscilan entre USD 5.000 y USD 12.000 por metro cuadrado. En otros puntos muy cotizados de la Capital y el GBA, todo depende del tipo de propiedad, si está ubicada en una torre, y la antigüedad, entre otros detalles, varían entre USD 3.500 y USD 7.000 el metro cuadrado.
“En Puerto Madero, el barrio vip y el más joven de la Ciudad de Buenos Aires, los valores de las unidades oscilan entre USD 5.000 y USD 12.000 por metro cuadrado”
Desde su punto de vista, Francisco Villamayor, dijo: “No es tan fácil precisar los valores en este tipo de inmuebles. Desde 1980 las propiedades subieron año tras año hasta 2017 que llegaron a su precio máximo, en USD 4.000 m2 en lo mejor de Recoleta, Palermo o Belgrano, con algunos picos desde USD 5.600 o hasta USD 7.000 m2 en edificios muy paradigmáticos”.
“Pero la cotización descendió en los últimos dos años, al menos, un 20 %. A la oferta premium le costó aceptarlo y no se acomodó como lo hizo antes la oferta de propiedades más económicas. Creemos que en el mediano o largo plazo estas propiedades volverán a obtener los valores esperados y que es solo cuestión de pasar el mal momento (y generalmente el público que tiene propiedades de esas características puede aguardar). Pero este año, tan pero tan difícil, ha hecho que las propiedades en los barrios más selectos de la Ciudad también acepten ajustar sus precios”, detalló Villamayor.
Operaciones y ventajas
Los consultados coincidieron en que una vivienda premium es un una inversión segura. Por ejemplo, Recoleta será siempre un barrio top y el valor de la propiedad se mantendrá siempre vigente o ascendente. Además, la vacancia de alquiler en una zona cotizada es casi cero, puede no tener una gran renta (debido al precio más caro del inmueble) pero siempre estará ocupada.
“Recoleta será siempre un barrio top y el valor de la propiedad se mantendrá siempre vigente o ascendente. Además, la vacancia de alquiler en una zona cotizada es casi cero”
Otra característica de los compradores en este segmento es que la mayoría prefiere propiedades para estrenar. Con eje en lo moderno para sus viviendas, como tener puertas de garajes que se abran a solo un click desde el celular, o tener sistemas preparados para evitar accidentes vinculados con la electricidad, sobre todo, cuando los niños habitan la casa.
Las zonas que pueden consolidarse en el año según Ezequiel Chomer son: Nordelta (partido de Tigre) y cercanías, Vicente López, y, algunos puntos de Lomas de Zamora, en el GBA, se cotizarán mucho mejor en breve, y cree que crecerán las edificaciones premium en Villa Crespo y algunas partes de Caballito.
Los consultados, también indicaron que pueden cotizarse más alto Palermo Chico, Barrio Parque, y Núñez, todo dependerá de las nuevas construcciones y el riesgo que tomen quienes emprendan los desarrollos.
Cohen Imach dijo: “no podemos decir que este nicho sostiene al mercado. Constituye una parte de la demanda, pero por ahora no es la mayoría. De todas formas, la porción de gente que se va dando cuenta de que puede invertir en pesos y obtener dólares, cada vez es mayor”.
Las expectativas del sector inmobiliario se apoyan en gran medida por las unidades de pozo, y esta posibilidad también atrae a la demanda selecta.
