En el universo de oportunidades que ofrece el negocio del Real Estate, los departamentos de tres ambientes, o de dos dormitorios, son los más buscados y para la demanda se transformaron en todo un desafío a la hora de conseguirlos.
Tanto en CABA como en el resto de las ciudades es muy dificultoso hallarlos. En los portales “sólo” aparecen unos 3.000 en venta en la Argentina y más de 1.300 en locación. Desde el sector argumentan que son los más funcionales para las familias con uno o dos hijos, para parejas de adultos mayores que sobre todo se achican de una vivienda amplia y tratan de resignar ambientes pero no confort, y por algunos profesionales que los utilizan para residir y trabajar.
La escasez también obedece a que muchos propietarios no buscan desprenderse de sus tres ambientes y muchos que los ofrecían en alquiler, desde que entró a regir la nueva Ley de Alquileres los han retirado o directamente hoy no lo ofrecen y decidieron cederlo a un familiar o conocido que mantenga limpia y pague los impuestos de la propiedad, hasta que no se aclare el panorama (la normativa se reformularía o derogaría en el Congreso Nacional), y recién allí volverían a ponerles el cartel. De hecho una propiedad de dos dormitorios sea el lugar en el que esté, y a buen precio, se alquila enseguida que se publica.
A continuación, una lista de los 6 que se proponen entre los más cotizados en venta en distintos portales ubicados en varios barrios porteños.
1 - Salguero y Gelly - 950.000 dólares.
La unidad de 148 m2 está ubicada en la llamada Torre Gelly, en Palermo Chico, cerca de la Plaza Alemania, el Jardín Japonés y el Museo de Arte Latinoamericano de Buenos Aires (MALBA). Tiene dos baños y dos cocheras.
Está en un piso alto de este de edificio y por expensas se pagan 39.000 pesos.
Tomás Montoreano, director asociado de Evoluer Real Estate, la comercializadora, dijo a Infobae que: “el público que busca 3 ambientes es muy amplio y son unidades de categoría en las que no pueden faltar amenities de buen nivel. El mercado está motorizado más por el usuario final que por el inversor, y las propiedades bien ubicadas y que bajaron su precio respecto a los últimos dos años tienen resultado y se logran vender dentro de un plazo razonable”.
“El mercado está motorizado más por el usuario final que por el inversor, y las propiedades bien ubicadas y que bajaron su precio se venden en el corto plazo” (Montoreano)
Esta propiedad hace un año que está en venta, y sus ambientes ofrecen vistas hacia distintos lugares de la ciudad, su estado es impecable, y está en un inmueble que dispone de áreas comunes, como jardín con pileta.
“El living-comedor de la unidad tiene salida al balcón aterrazado con vista abierta a parques y el río. Posee toilette de recepción y el baño tiene hidromasaje. Los pisos son de madera y las aberturas de doble vidrio hermético (DVH). Otro diferencial del edificio es que tiene seguridad las 24 horas, algo que también la demanda hace hincapié”, detalló Montoreano.
Azucena Villaflor: USD 550–700 000.
Este departamento de tres ambientes se encuentra en la torre Le Parc Puerto Madero, y tiene 130 m2. Tiene cochera, tres baños., una antigüedad de 12 años y expensas de 22.000 pesos.
Se encuentra en la llamada Torre Río, y es de doble circulación y muy luminoso, algo que la demanda reclama como excluyente.
“El tres ambientes fue, es y será siempre el caballito de batalla del mercado inmobiliario. Diría que el 70% de las ventas son de este tipo de unidades, aunque hay faltantes. Actualmente el mercado está anestesiado pero entre las consultas la mayoría son por este tipo de departamentos”, precisó a Pablo Bentivoglio, titular de la firma Pablo Bentivoglio Negocios Inmobiliarios.
Dentro del perfil de público se encuentran los adultos mayores porque buscan la comodidad de un segundo dormitorio para tener un escritorio adaptable que también permita recibir a los nietos. También los recién casados o quienes formalizaron la pareja por la lógica razón de tener el dormitorio para cuando tengan hijos.
La propiedad tiene tres baños y cochera y es apta crédito. Al ingreso está el palier privado y dos habitaciones en suite de las cuales la principal posee vestidor en el ante baño.
En Puerto Madero, al ser el barrio más joven, la mayoría de las propiedades tienen como máximo 25 años y en general se encuentran en muy buenas condiciones. La configuración típica de las unidades incluye pisos de madera maciza, revestimientos de porcelanato o mármol, amenidades sanitarias y maquinaria de primer nivel.
En Puerto Madero, por ser el barrio más joven, la mayoría de las propiedades tienen como mucho 25 años de vida y por lo general están en muy buen estado. Lo habitual es que las unidades dispongan de pisos de madera maciza, revestimientos de porcelanato o mármol, instalaciones sanitarias y equipamientos de primera categoría.
Bentivoglio dijo que a Puerto Madero lo eligen “quienes son propietarios de alto poder adquisitivo que residen en casas a la calle en importantes barrios de las zonas sur, norte y oeste del Gran Buenos Aires, Zona Sur, Norte y Oeste. Cómo matrimonios recientes que reciben ayuda económica de los padres para que compren un departamento, y suelen hacerlo en tres o dos ambientes”.
Entre los amenities, el complejo cuenta con gimnasio, pileta, sala de juegos y caja fuerte, entre otros. Siendo el área de parrillas uno de los más frecuentados en este tiempo y más ahora que se acercan las Fiestas de Fin de Año.
“Sobre los tres ambientes, perdurarán por siempre entre los más demandados, porque también son el paso obligado del soltero o soltera que se agranda en superficie, del que se casa y del que se achica. Hay mucho público para uno mismo tipo de unidad”, acotó Bentivoglio.
3 - Humboldt 2000, valorado en US$550.000.
Se trata de una unidad de 80 m2 ubicada en Palermo Hollywood con una antigüedad de 6 años, dentro del complejo Mirabilia formado por dos torres de 45 metros de altura cada una. No es apta profesional, por formar parte de un complejo de neto corte residencial en donde no está habilitada la opción. Sí se puede tele trabajar en el hogar pero no está habilitado para recibir visitas de negocios o laborales.
Dispone de dos baños, en el piso 34 y allí se pagan $22.000 por expensas.
Las unidades premium con amenities están plenamente vigentes y son muy requeridas. Irina Zommer, titular de Zommer Negocios Inmobiliarios, que la comercializa, destacó que “más solicitadas que los departamentos clásicos antiguos. De hecho, recibimos consultas de interesados y profesionales que se desenvuelven en el sector tecnológico, un sector que realmente está líquido para la compra y tienen buenos sueldos en dólares. Aunque varios prefieren alquilar antes de comprar”.
Voces expertas justificaron que los departamentos de dos dormitorios tiene un competidor post pandemia que son las casas en barrios cerrados.
“Al poder hacer trabajo vía remota, los clientes evalúan que con ese dinero se comprarían una casa y como oportunidad están haciendo que las unidades se ofrezcan por debajo de los valores históricos”, añadió Zommer.
En cuanto al complejo en el que está, tiene la particularidad de que el acceso es amplio y libre, con verde y diseño hasta llegar al departamento.
A excepción de la piscina cubierta y gimnasio, la mayoría de los amenities están distribuidos en un parque de 9.000 m2, allí se encuentran la cancha de tenis, de fútbol, juegos para niños, club kids, parrillas que son muy empleadas por los habitantes del complejo.
4 - Arcos 2600 - USD 520 000.
Está en Belgrano con 86,27 m2, dos baños y cochera. Posee vista al río y 4 años de antigüedad. Por expensas se abonan 28.777 pesos.
Mateo García, director residencial de Toribio Achával, que la comercializa, detalló que principalmente buscan tres ambientes de superficies generosas con buena luminosidad y mucha calidad en terminaciones (pisos, baños y cocina) y servicios con amenities premium. “Sobre todo el público ABC1 y dentro de las especificaciones no pueden faltar el toilette, la cochera, habitaciones con baños en suites y grandes vestidores. Los balcones y espacios al aire libre captaron una revalorización muy importante en la ponderación de los clientes desde la pandemia. El SUM, la parrilla, la pileta, el gimnasio y el jardín entran en la lista de amenities más valorados. Los que generan más y mejor calidad de vida”,dijo.
Se ofrece en venta desde hace un mes ubicado en una torre en las zonas mas exclusivas de Belgrano. Está en el piso 23. Al ingresar, el hall posee triple altura y seguridad con vigilancia las 24 horas, con estacionamiento de cortesía para 8 autos, 4 ascensores principales, 4 de servicio (montacargas) y grupo electrógeno.
La unidad fue terminada con aberturas DVH, pisos cerámicos (símil madera), splits en todos los ambientes, mesadas de mármol en baños, doble mesada de silestone de apoyo en cocina y molduras en cielorrasos.
Entre las áreas libres, en el inmueble hay jardín parquizado de 1500 m2, club kids con espacio para eventos infantiles, SUM con capacidad para 100 personas. Y dos piscinas, una climatizada y otra olímpica en el exterior.
Sobre el mercado del Real Estate en general, García, sostuvo, que “los clientes que buscan estas unidades de alta gama en proyectos premium, son clientes ABC1 y pueden ser de lo más diversos grupos etarios y de variadas situaciones conyugales; y también que haya espacio para el trabajo adaptado a una nueva realidad del mercado laboral post pandemia”.
5 - Esmeralda 1300, 380.000 USD.
Dispone de 116 m2 y la propiedad está ubicada en Retiro, a dos cuadras de la Plaza San Martín y a dos de la Avenida 9 de Julio. Está en un edificio antiguo y por expensas, allí se abonan 18.000 pesos.
Es un inmueble de estilo francés que fue reciclado conservando molduras y pisos originales de roble y pinotea.
“Es un departamento ideal para quienes son amantes o admiradores de la arquitectura, la espacialidad que generan los techos de doble altura y los materiales nobles de antaño. Lo que no puede faltar es un buen mantenimiento del edificio en general y en particular las unidades deben tener mucho cuidado al momento de reciclarlas y adaptarlas a la dinámica de vida de cada uno, para que no pierdan la esencia y el encanto del estilo”, dijo Laura Gonzalo, bróker residencial en Bresson Realty, que lo comercializa.
Dentro de la refacción, se empleó un divisor de hierro con vidrio, que separan e integran a la vez la cocina al living y el cerramiento a lo largo del pasillo con vidrio esmerilado casi hasta la altura del techo, que comunica varios ambientes, le sumaron gran luminosidad a toda la planta.
Sobre el mercado, Gonzalo, dijo, que “el de los tres ambientes es uno de las más movilizados ya que al formato de matrimonio e hijos (que ocupaban al menos dos dormitorios) se sumaron los trabajadores remotos, que buscan un segundo cuarto que pueda ser usado como escritorio o espacio de trabajo con lo cual la condición de apto profesional recobró un valor muy importante al momento de la tasación de un inmueble (como es en este caso)”
6 - Sinclair 2900, con un precio de $ 349,000.
Con 75,21 m2 y dos baños, la propiedad se encuentra en Palermo, próximo con las avenidas Intendente Bullrich y Santa Fe y limita con el Sanatorio de La Trinidad. Está en un edificio de 12 años de antigüedad y se pagan $11.000 por expensas.
Actualmente está habitado y da al contra frente, por lo cual es poco ruidoso dicen desde la comercializadora.
“Los departamentos de 3 ambientes, son el comodín inmobiliario. El interés por este tipo de propiedades abarca una amplia gama de interesados que va desde inversionistas, hasta vivienda unipersonal. También conforman parte de la búsqueda del inmueble ideal para aquellos que viajan seguido hacia el interior o viceversa, y eligen tener un apoyo en Buenos Aires, comúnmente llamado pied a terre (pie en tierra)”, dijo Sara Uriburu, bróker de RG Montes Propiedades.
Está ubicada en una zona residencial, próxima con la Embajada de Estados Unidos, pero estratégica a la vez, cerca del subte D, que va por las avenidas Cabildo, Santa Fe y Juan B. Justo, por lo cual unidad se encuentra dentro de un punto estratégico que posibilita ir hacia otros destinos, incluidos distintas zonas de la provincia de Buenos Aires.
Uriburu puntualizó que también es una propiedad atípica para el mercado, porque “se comercializa amoblado y listo para habitarlo por quienes puedan adquirirlo. Está en perfecto estado”.
Antes de entrar al departamento está el palier privado y al ingresar a la recepción se observa la cocina integrada con barra donde se advierte el balcón corrido que otorga luminosidad.
También los dueños reciclaron y renovaron aberturas, cañerías y conexión eléctrica.
