¿CUÁNTO CUESTA VENDER O COMPRAR UN INMUEBLE EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES?
CALCULADORA ESTIMATIVA DE IMPUESTOS Y GASTOS DE ESCRITURA
| Tipo de cambio aplicable al día de hoy (Banco Nación - Cantidad de pesos por dólar): | |||
| Precio del inmueble convertido a PESOS según el cambio aplicado: | |||
CÁLCULO DEL VENDEDOR |
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|---|---|---|---|
| IMPUESTO CEDULAR (EX ITI) | Costos | ||
| Primero indicá el valor EN DÓLARES al que adquiriste el inmueble: | |||
| Valor de la tasa aplicable: 15% sobre la ganancia neta obtenida (diferencial entre el precio de compra y el precio de venta). Excepto exenciones aplicables (ver a continuación). Ver comentario |
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| Excención por fecha de compra | |||
| Marcá si el inmueble que vendés fue adquirido antes del 1 de enero de 2018 (no aplica el impuesto). | |||
| Excención por vivienda única | |||
| Marcá si el inmueble que vendés se trata de vivienda única, familiar y de uso permanente (no aplica el impuesto). | |||
| IMPUESTO A SELLOS | Costos | ||
| Impuesto aplicable: 1,75% sobre el precio del inmueble (de un total impositivo del 3,5% paga la mitad cada parte), menos una reducción por mínimo no imponible en caso que corresponda (ver a continuación). Ver comentario |
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| Descuento por mínimo no imponible para adquisición de vivienda única | |||
| Si el comprador del inmueble lo destinará a vivienda única, familiar y de uso permanente, marcá esta casilla. En este caso, la alícuota se aplicará únicamente sobre el monto que exceda el mínimo no imponible de $205.332.000 (actualización enero 2025). | |||
| GASTOS DE ESCRITURA | Costos | ||
| Estimación orientiva de gastos varios de escritura: 0,8% del precio de venta del inmueble. Ver comentario |
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| Costo adicional por tracto abreviado | |||
| Marcá si la venta incluye un trámite de "tracto abreviado" (herencia con declaratoria de herederos pero aún no inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble). Suma un 0,4% al costo de escritura. Ver comentario |
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| ESTIMACIÓN TOTAL DE IMPUESTOS Y COSTOS DE VENTA: Ver comentario |
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| ESTIMACIÓN TOTAL PARTE VENDEDORA REFLEJADA EN DÓLARES:
Referencia Dolar Bolsa o MEP: $ |
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CÁLCULO DEL COMPRADOR |
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| IMPUESTO A SELLOS | Costos | ||
| Impuesto aplicable: 1,75% sobre el precio del inmueble (de un total impositivo del 3,5% se paga a medias entre ambas partes), menos una reducción por la base no imponible en caso que corresponda. Ver comentario |
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| Descuento por mínimo no imponible para adquisición de vivienda única | |||
| Marcá si la propiedad será tu vivienda única, familiar y de uso permanente. En este caso, la alícuota se aplicará únicamente sobre el monto que exceda el mínimo no imponible de $205.332.000 (actualización enero 2025). | |||
| GASTOS DE ESCRITURA | Costos | ||
| Honorarios del Escribano: en torno al 2% del precio de venta. Ver comentario |
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| Estimación orientiva de gastos varios de escritura: 0,8% del precio de venta del inmueble. Ver comentario |
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| ESTIMACIÓN TOTAL DE IMPUESTOS Y COSTOS DE COMPRA: Ver comentario |
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| ESTIMACIÓN TOTAL PARTE COMPRADORA REFLEJADA EN DÓLARES:
Referencia Dolar Bolsa o MEP: $ |
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HONORARIOS PROFESIONALES DEL AGENTE INMOBILIARIO
Los honorarios inmobiliarios se calculan como un porcentaje sobre el valor de venta de la propiedad, acordados con la inmobiliaria interviniente en el momento de la autorización de venta o al firmar la reserva de compra.
Corresponden a un 2% a 3% más IVA del valor de la operación para la parte vendedora (según el precio del inmueble) y un 4% más IVA para la parte compradora.
NOTAS AL PIÉ SOBRE CADA ÍTEM
1 – IMPUESTO CEDULAR. Desde la sanción de la Ley de Bases en 2024 se ha eliminado el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles que representaba el 1.5% del valor de escrituración y se abonaba si el propietario poseeía más de un inmueble. Para la venta de propiedades adquiridas con posterioridad al 1 de enero de 2018 (cuando la operación es realizada por una persona física o sucesión indivisa) este impuesto ya se había modificado por el impuesto Cedular (a la «Ganancia» obtenida en la venta del inmueble). Éste impuesto continúa vigente y resulta de calcular un 15% de la diferencia entre el costo de compra y el de venta (descontados los impuestos y costos relacionados a la compraventa). El pago se hace en el período fiscal siguiente al de la venta, y en oportunidad del vencimiento de las declaraciones juradas anuales. Según la Resolución General 4190-E, el escribano no está obligado a retener este impuesto al momento de la escritura. Por lo tanto, es responsabilidad del vendedor liquidar y pagar el tributo en los plazos establecidos por la normativa vigente. En resumen, la venta de propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2018 actualmente no pagan ningún impuesto a la transferencia, en cambio las adquieridas con posterioridad a esa fecha pagan el Impuesto Cedular al momento de la escritura. Aclaración: Esta herramienta está diseñada para propiedades que se encuentran a nombre de personas físicas, en caso de tratarse de persona jurídica, el impuesto a la transferencia no se aplica, sino que en su lugar el Escribano retendrá un 3% a cuenta del Impuesto a las Ganancias que pague la sociedad por esta venta, pero dependerá de otros factores de la empresa que posee en bien. Por otro lado, continúa la exsensión de éste impuesto para propieades que son vivienda única, familiar y de uso permanente (el inmueble vendido debe ser reemplazado por otro antes del año).
2 – IMPUESTO A SELLOS. Desde el año 2023, el impuesto es de 3,5% sobre el valor de compra-venta y es de uso pagar la mitad del mismo cada parte de la operación. En el caso de que el comprador de la propiedad esté adquiriendo vivienda única, familiar y de uso permanente se aplicará una base no imponible que a enero de 2025 se ha actualizado a 205.332.000 de pesos (vale aclarar que la modificación de éste importe no imponible se ha acutalizado solamente para las transacciones de viviendas, no oficinas, ni locales, ni otros inmuebles). Es decir que al precio de la propiedad (en pesos) se resta este monto y sobre el saldo se aplica el 3.5% correspondiente (que abonará mitad cada parte). En caso de no tratarse vivienda única permanente del comprador, el porcentaje se aplica sobre el total del precio de compra-venta de la propiedad. Para el cálculo de precio de la propiedad en pesos se toma el valor del dólar del Banco de la Nación Argentina (BNA), tipo vendedor, del día hábil anterior al de la firma de la escritura traslativa de dominio. En el caso de cocheras, si la misma se encuentra dentro del mismo edificio del inmueble principal y su valor no excede el mínimo no imponible, no tributa el impuesto. Además los compradores y vendedores deben ser los mismos y la transferencia debe realizarse en el mismo acto escritural. En el caso de un usufructo cuando se transfiere la propiedad, se eximirá del impuesto como en las compraventas porque se trata de una cesión de dominio parcial.
3 – GASTOS DE ESCRITURA. La parte vendedora correrá con los siguientes costos, según correspondan o no en cada operación: Diligenciamientos. Estudio de títulos, Certificados administrativos, Certificados registrales, Catastro (finca), Libre certificado de ABL, Planilla de la UIF, Desafectación de Bien de familia, Derecho desafectación de bien de familia y documento habilitante. Todos ellos serán específicamente detallados en la proforma confeccionada por el Escribano interviniente. No corresponde al vendedor pagar honorarios del Escribano ya que los mismos son abonados por el comprador. En promedio, los costos de la parte vendedora representan aproximadamente entre un 0,6% y un 1% del valor de la escritura, según el precio de la propiedad (esto sucede ya que algunos costos son fijos, no variables al precio del inmueble, por lo que representan un porcentaje menor si el inmueble es mas caro y un porcentaje mayor si es mas económico). En el caso de la parte compradora, los costos podrán ser los siguientes, según apliquen o no a cada caso: Aporte notarial, sello matriz y copia, foja elaborada, derecho de inscripción, planillas, F3, bien de familia, aporte bien de familia, derecho escritura bien de familia, inscripción bien de familia, derecho de escritura, documento habilitante. En total rondan también entre el 0,6% y el 1% del valor de la escritura. Es por este motivo que hemos tomado 0,8% como valor de estimación para esta herramienta orientativa.
4 – TRACTO ABREVIADO. Si la propiedad que se transfiere cuenta con una declaratoria de herederos pero no inscripta aún en el registro de la propiedad, la escritura se realiza mediante el formato llamado Tracto Abreviado, cuyo costo es de un 0,4% del valor de la escritura.
5 – HONORARIOS DEL ESCRIBANO. En el caso de la parte compradora, si le corresponde pagar honorarios profesionales del Escribano (y es la parte que lo elije). Los mismos dependen del presupuesto de cada profesional pero en general representan entre el 1,5 y el 2% mas IVA del valor de venta de la propiedad.
6 – AVISO LEGAL Y DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD. Toda la información presentada en esta herramienta ha sido actualizada al 1 de enero de 2025 y tiene un carácter meramente orientativo. Las tasas, impuestos y costos mencionados están sujetos a posibles modificaciones, por lo que los resultados obtenidos son aproximados y no deben considerarse definitivos. Se recomienda consultar con el escribano interviniente para obtener un presupuesto (proforma) preciso y acorde a la situación específica de la operación a realizar.
* Toda la información fué actualizada al 1 de enero de 2025. Esta herramienta es orientativa ya que las tasas, impuestos y costos aquí descriptos pueden sufrir modificaciones en cualquier momento. El cálculo obtenido es orientativo y el monto definitivo deberá obtenerlo mediante presupuesto (proforma) de escribano elegido para la operación.
2 – IMPUESTO A SELLOS. Desde el año 2023, el impuesto es de 3,5% sobre el valor de compra-venta y es de uso pagar la mitad del mismo cada parte de la operación. En el caso de que el comprador de la propiedad esté adquiriendo vivienda única, familiar y de uso permanente se aplicará una base no imponible que a enero de 2025 se ha actualizado a 205.332.000 de pesos (vale aclarar que la modificación de éste importe no imponible se ha acutalizado solamente para las transacciones de viviendas, no oficinas, ni locales, ni otros inmuebles). Es decir que al precio de la propiedad (en pesos) se resta este monto y sobre el saldo se aplica el 3.5% correspondiente (que abonará mitad cada parte). En caso de no tratarse vivienda única permanente del comprador, el porcentaje se aplica sobre el total del precio de compra-venta de la propiedad. Para el cálculo de precio de la propiedad en pesos se toma el valor del dólar del Banco de la Nación Argentina (BNA), tipo vendedor, del día hábil anterior al de la firma de la escritura traslativa de dominio. En el caso de cocheras, si la misma se encuentra dentro del mismo edificio del inmueble principal y su valor no excede el mínimo no imponible, no tributa el impuesto. Además los compradores y vendedores deben ser los mismos y la transferencia debe realizarse en el mismo acto escritural. En el caso de un usufructo cuando se transfiere la propiedad, se eximirá del impuesto como en las compraventas porque se trata de una cesión de dominio parcial.
3 – GASTOS DE ESCRITURA. La parte vendedora correrá con los siguientes costos, según correspondan o no en cada operación: Diligenciamientos. Estudio de títulos, Certificados administrativos, Certificados registrales, Catastro (finca), Libre certificado de ABL, Planilla de la UIF, Desafectación de Bien de familia, Derecho desafectación de bien de familia y documento habilitante. Todos ellos serán específicamente detallados en la proforma confeccionada por el Escribano interviniente. No corresponde al vendedor pagar honorarios del Escribano ya que los mismos son abonados por el comprador. En promedio, los costos de la parte vendedora representan aproximadamente entre un 0,6% y un 1% del valor de la escritura, según el precio de la propiedad (esto sucede ya que algunos costos son fijos, no variables al precio del inmueble, por lo que representan un porcentaje menor si el inmueble es mas caro y un porcentaje mayor si es mas económico). En el caso de la parte compradora, los costos podrán ser los siguientes, según apliquen o no a cada caso: Aporte notarial, sello matriz y copia, foja elaborada, derecho de inscripción, planillas, F3, bien de familia, aporte bien de familia, derecho escritura bien de familia, inscripción bien de familia, derecho de escritura, documento habilitante. En total rondan también entre el 0,6% y el 1% del valor de la escritura. Es por este motivo que hemos tomado 0,8% como valor de estimación para esta herramienta orientativa.
4 – TRACTO ABREVIADO. Si la propiedad que se transfiere cuenta con una declaratoria de herederos pero no inscripta aún en el registro de la propiedad, la escritura se realiza mediante el formato llamado Tracto Abreviado, cuyo costo es de un 0,4% del valor de la escritura.
5 – HONORARIOS DEL ESCRIBANO. En el caso de la parte compradora, si le corresponde pagar honorarios profesionales del Escribano (y es la parte que lo elije). Los mismos dependen del presupuesto de cada profesional pero en general representan entre el 1,5 y el 2% mas IVA del valor de venta de la propiedad.
6 – AVISO LEGAL Y DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD. Toda la información presentada en esta herramienta ha sido actualizada al 1 de enero de 2025 y tiene un carácter meramente orientativo. Las tasas, impuestos y costos mencionados están sujetos a posibles modificaciones, por lo que los resultados obtenidos son aproximados y no deben considerarse definitivos. Se recomienda consultar con el escribano interviniente para obtener un presupuesto (proforma) preciso y acorde a la situación específica de la operación a realizar.
* Toda la información fué actualizada al 1 de enero de 2025. Esta herramienta es orientativa ya que las tasas, impuestos y costos aquí descriptos pueden sufrir modificaciones en cualquier momento. El cálculo obtenido es orientativo y el monto definitivo deberá obtenerlo mediante presupuesto (proforma) de escribano elegido para la operación.
