En un mercado inmobiliario que todavía dista de tener un movimiento considerable de operaciones en cuanto a la compraventa de propiedades -se realizaron 2.866 escrituras durante mayo, según el Colegio de Escribanos de CABA–, signado por la caída del valor del metro cuadrado y la sobreoferta, acompañado por una buena dosis de incertidumbre –también potenciada por el retraso de las posibles modificaciones de la Ley 27.551–, hay una tipología que se subió al podio durante los últimos meses: los departamentos de 3 ambientes fueron los más vendidos.
En general, las operaciones de estas unidades en CABA tienen un promedio de cierre de u$s148.000. Esta cifra coincide con la información de varios portales, que indican que, entre los precios más buscados, se encuentran las propiedades que se publican entre u$s100.000 y 175.000 dólares.
Palermo, el barrio con las propiedades más buscadas
En ese sentido, según datos de junio de Monitor Inmobiliario, el barrio que concentra la mayor cantidad de inmuebles con esta tipología (promedio 55 m2) es Palermo, con 5.131 unidades y un valor promedio de u$s175.340, a estrenar; u$s156.035, de pozo; y u$s157.190, usado.
Le sigue Belgrano, con 3.214 inmuebles a la venta (u$s177.925, u$s166.945 y u$s146.795, respectivamente); Caballito se ubica en tercer lugar, con 2.935 en stock (u$s138.930, u$s140.580 y u$s117.535); Recoleta, 2.323 (u$s167.805, u$s157.355, u$s140.470); y Villa Urquiza, 1.675 (u$s140.195, u$s129.470 y 132.990 dólares).
Propiedades: qué valora el comprador
El público que más demanda este tipo de propiedades es muy diverso, de acuerdo con Mateo García, director de Residencial de Toribio Achaval: «El movimiento natural de la evolución de la vida de las personas hace que este segmento siempre tenga mucho movimiento». Y allí se enfilan «estudiantes que aceden primera vivienda, familias que prosperan y crecen, pero también familias que se achican».
En consonancia, para Ezequiel Villamayor, director de Bresson Realty Buenos Aires, «se trata principalmente de familias o bien de parejas jóvenes que precisan de un tercer espacio para su home office».
Y si bien es complicado referirse a la rentabilidad en alquileres con tanta fluctuación mediante –teniendo en cuenta el escenario político-económico que se viene dando durante las últimas semanas–, simplificando el mercado, de acuerdo con especialistas consultados, la nueva ley de alquileres produjo un incremento en los valores, todos los barrios de manera similar (proporcionalmente hablando), ya que se ajustan por un mismo índice.
Así las cosas, lo cierto es que «la rentabilidad de alquiler en residencial en la Ciudad de Buenos Aires se encuentra entre el 2,5% y el 3,5% anual en dólares. Claro que, cuando en departamento está en barrios más baratos, ésta será más alta, y cuando está en barrios más caros, baja, porque el valor de la propiedad es más alto y los alquileres no crecen en la misma proporción. Es cierto que esta cifra se modifica según el barrio, la tipología, los amenities, las expensas, etc.», explica Daniel Obetko, gerente de Residencial Premium de Interwin.
Cuando se evalúa la rentabilidad de las unidades de 3 ambientes frente al ticket promedio de cada zona, «vemos que barrios como Núñez, Saavedra, Urquiza y Devoto (por mencionar algunos) tienen una relación renta/precio de venta mucho más atractiva que en zonas de la Capital donde, para comprar el mismo metro cuadrado, el precio es superior», detalla García.
Así las cosas, de los cinco barrios con mayor cantidad de unidades de 3 ambientes a la venta, el que ofrece mayor rentabilidad bruta, en promedio, es Villa Urquiza (3,97%), seguido por Caballito (3,78%), Palermo (3,75%), Recoleta (3,70%) y Belgrano (3,57 por ciento).
Ahora bien, ¿cómo se puede vender más rápido en este mercado aún deprimido? Es importante que una vivienda esté bien valuada. «Quien hoy tasa por sobre el valor de venta, difícilmente tenga ofertas», opina el especialista en negocios inmobiliarios Daniel Bryn.
Con la sobreoferta que existe, hoy «hay que preocuparse por presentar bien al producto en los portales: con fotos y videos profesionales, con recorrido 360, planos, todo el pack de marketing bien armado y presentado», destaca. Corre con desventaja una publicación con fotografías sacadas con un celular.
Otro detalle esencial para contemplar es que tenga la exposición adecuada en los portales. ¿Qué significa? «Que se invierta el dinero suficiente para que tu propiedad aparezca lo más arriba posible en las búsquedas», concluye Bryn.
